상가 공실이 늘어나는 이유, 장유 더스카이시티 상권을 보며 느낀 점

요즘 길을 다니다 보면 새 건물인데도 1층 상가에 ‘임대’라고 붙어 있는 곳을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 최근 상가 공실률 이야기가 뉴스에 나올 때마다 저는 남의 이야기처럼 들리지 않습니다. 제가 살고 있는 곳이 김해 장유 더스카이시티이기 때문입니다.

더스카이시티는 아파트와 오피스텔을 합쳐 4,393세대 규모의 대단지입니다. 상업시설도 A~M구역, 총 301실 규모로 조성됐습니다. 저도 이곳에 실제로 입주해서 1년 넘게 생활하고 있습니다.

처음에는 이렇게 큰 단지가 들어서면 자연스럽게 상권도 금방 자리 잡을 것이라고 생각했습니다. 주민이 많으니 식당, 카페, 병원, 학원, 생활편의시설이 하나둘 들어오면서 상가가 채워질 거라 기대했습니다.

실제로 영업을 시작한 점포들도 있습니다. 하지만 입주한 지 1년이 넘었는데도 아직 비어 있는 상가를 볼 때가 많습니다. 그래서 저는 지나갈 때마다 자꾸 상가를 쳐다보게 됩니다.

“저 상가들은 언제 다 분양되고 채워질까?”

대단지 아파트 주변 1층 상가에 임대 안내가 붙어 있는 모습 — 대단지 아파트 주변 상가라도 실제 소비 흐름과 임대료, 업종 구성이 맞지 않으면 공실이 오래 이어질 수 있습니다.

4천 세대가 넘는데도 상가가 쉽게 채워지지 않는 이유

예전에는 대단지 아파트가 들어서면 ‘배후세대가 많으니 상가는 괜찮겠지’라는 생각을 많이 했습니다. 그런데 요즘은 꼭 그렇지만은 않은 것 같습니다.

온라인 쇼핑과 배달이 일상화되면서 아파트 주민이 많다고 해서 소비가 모두 단지 내 상가에서 일어나는 것은 아닙니다. 자동차로 대형마트나 쇼핑몰을 이용하는 사람도 많고, 소비자들은 같은 업종이라도 가격과 서비스가 좋은 곳을 찾아 움직입니다.

특히 장유·율하 쪽은 기존 상권도 이미 형성돼 있습니다. 더스카이시티 주변 역시 김해관광유통단지와 롯데아울렛·워터파크 등이 있는 생활권입니다.

대단지 상가가 비어 있을 수 있는 이유	생각해볼 점
온라인·배달 소비 증가	단지 주민이 많아도 모든 소비가 단지 내 상가로 오지는 않습니다.
기존 상권과의 경쟁	장유·율하처럼 이미 형성된 상권이 있으면 새 상가가 자리를 잡는 데 시간이 걸릴 수 있습니다.
임대료와 창업 부담	자영업자가 감당하기 어려운 임대료라면 입점이 늦어질 수 있습니다.
업종 구성 문제	주민에게 꼭 필요한 업종이 들어와야 반복 방문이 생깁니다.
외부 유입 부족	단지 주민 외에 외부에서도 찾아올 이유가 있어야 상권이 커집니다.

결국 아파트 세대수가 많다는 것과 상가 300여 개가 모두 안정적으로 영업할 수 있다는 것은 다른 문제라는 생각이 듭니다. 상가는 결국 사람들이 얼마나 자주 찾아오고, 실제로 돈을 쓰느냐가 중요하기 때문입니다.

저는 조합원이라 더 걱정됩니다

저에게 상가 공실 문제가 더 신경 쓰이는 이유가 하나 있습니다. 저는 더스카이시티 조합원입니다.

그래서 상가가 오랫동안 분양되지 않는 모습을 보면 단순히 ‘우리 동네 상권이 아직 활성화되지 않았구나’ 하고 끝나지 않습니다.

“혹시 상가 미분양이 결국 조합의 부담으로 남는 것은 아닐까?”
“나중에 조합원에게 추가분담금 이야기가 나오는 것은 아닐까?”

이런 걱정이 생깁니다. 다만 여기서 한 가지는 분명히 구분해야 합니다. 상가가 미분양됐다고 해서 곧바로 조합원 추가분담금이 발생한다고 단정할 수는 없습니다.

실제 추가분담금 여부는 조합의 사업비와 수입, 상가의 소유·분양 구조, 대출 및 이자비용, 미분양 상가 처리 방식, 조합 정산 결과와 계약 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

조합원이라면 무엇을 확인해야 할까

확인 항목	왜 중요한가
현재 상가 분양률	실제로 어느 정도가 분양됐고 남아 있는지 확인해야 합니다.
미분양 상가의 소유 구조	미분양 상가가 조합 소유인지, 시행·분양 구조상 누가 부담하는지 봐야 합니다.
금융비용 부담 주체	미분양에 따른 대출이자나 관리비 부담이 어디로 가는지 확인해야 합니다.
조합 청산 계획	청산 과정에서 조합원 부담 가능성이 있는지 따져봐야 합니다.
공식 자료 공개 여부	소문보다 조합의 공식 자료와 총회 자료를 확인하는 것이 안전합니다.

저처럼 조합원이라면 단순히 상가가 몇 칸 비어 있는지만 볼 것이 아니라 현재 상가 분양률이 어느 정도인지, 미분양 상가가 누구 소유인지, 미분양에 따른 금융비용은 누가 부담하는지, 조합 청산 때 조합원에게 부담이 돌아올 가능성이 있는지를 조합에 확인해보는 것이 더 중요하다고 생각합니다.

대단지라고 상권이 저절로 만들어지는 시대는 아닌 것 같습니다

더스카이시티 상업시설이 처음 공급될 당시에는 4,393세대의 고정수요와 장유·율하 생활권을 배후수요로 내세웠습니다. 분명 큰 장점입니다.

하지만 실제로 이곳에서 1년 넘게 살아보니 ‘사람이 많이 산다’와 ‘상가가 잘된다’는 조금 다른 문제라는 것을 느끼게 됩니다.

주민에게 정말 필요한 업종이 들어와야 하고, 임대료도 자영업자가 감당할 수 있어야 하며, 외부에서도 찾아올 만한 이유가 있어야 합니다. 빈 상가가 줄어들려면 결국 분양만 끝나는 것이 중요한 게 아니라 장사를 하는 사람이 들어와 오래 버틸 수 있는 상권이 만들어져야 하지 않을까 싶습니다.

마무리하며

저 역시 조합원의 한 사람으로서 상가가 하나둘 채워지고 우리 동네 상권이 제대로 자리를 잡았으면 하는 마음이 큽니다. 그리고 무엇보다 나중에 갑자기 추가분담금 이야기를 듣기보다는, 지금이라도 조합의 상가 분양 현황과 정산 구조가 조합원들에게 투명하게 공개됐으면 좋겠습니다.

4천 세대가 넘는 대단지인데도 비어 있는 상가들을 보면서 요즘 상가 시장이 얼마나 어려운지 실감하게 됩니다.

앞으로 몇 년 뒤에는 지금의 빈 상가들이 주민들이 자주 찾는 가게들로 채워져 있기를 바라봅니다.

※ 이 글은 2026년 9월 현재 상가 공실 관련 보도와 김해 장유 더스카이시티에서 실제 생활하며 느낀 개인 경험을 바탕으로 정리한 글입니다. 조합원 부담이나 추가분담금 여부는 조합 정산 자료와 계약 구조에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 내용은 조합의 공식 안내와 관련 자료를 확인하시기 바랍니다.