자녀에게 아파트를 시세보다 저렴하게 팔고 싶다면 증여세뿐 아니라 부모의 양도소득세, 자녀의 취득세, 매매대금 지급 기록까지 함께 살펴봐야 합니다.
나이가 들면서 자녀에게 집을 어떻게 물려줄지 고민하게 됩니다.
특히 아들이나 딸이 결혼하고 집을 마련해야 할 때면 부모 마음은 더 복잡해집니다.
“어차피 나중에 물려줄 집인데 지금 조금 싸게 팔면 어떨까?”
“증여하면 세금이 많이 나온다는데 매매로 넘기는 것이 낫지 않을까?”
부모 입장에서는 충분히 해볼 만한 생각입니다.
남에게 6억원 받을 집이라도 자식에게는 5억원만 받고 넘겨주고 싶은 것이 부모 마음일 수 있으니까요.
그런데 가족 간 부동산 거래는 생각보다 간단하지 않습니다.
부모가 자녀에게 아파트를 파는 것은 가능하지만, 시세보다 지나치게 싸게 팔면 세금 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
더 중요한 것은 자녀의 증여세와 부모의 양도소득세를 판단하는 기준이 서로 다르다는 사실입니다.
2026년 현재 세법을 기준으로 실제 사례를 들어 쉽게 알아보겠습니다.
1. 부모가 자녀에게 아파트를 팔아도 될까?
물론 가능합니다.
부모가 소유한 아파트를 자녀가 돈을 주고 사는 정상적인 매매 자체에는 문제가 없습니다.
다만 부모와 자녀는 세법상 ‘특수관계인’에 해당합니다.
상속세 및 증여세법 제44조에는 배우자나 직계존비속에게 재산을 양도하면 원칙적으로 증여한 것으로 추정하는 규정이 있습니다.
물론 실제로 대가를 받고 양도한 사실이 명백하게 인정되는 등 법에서 정한 요건을 충족하면 증여추정이 적용되지 않을 수 있습니다.
따라서 가족 간 거래에서는 단순히 매매계약서를 작성하는 것만으로 충분하지 않습니다.
자녀가 실제로 돈을 지급했고, 그 돈을 어떻게 마련했는지 설명할 수 있어야 합니다.
2. 계약서만 쓰고 돈을 주고받지 않았다면?
예를 들어 부모와 아들이 아파트를 5억원에 매매하기로 했다고 가정해보겠습니다.
계약서에는 매매금액 5억원이라고 적었습니다.
그런데 실제로는 아들이 부모에게 돈을 지급하지 않았습니다.
서류상으로만 매매이고 사실상 집을 무상으로 넘겨준 것이라면 정상적인 매매로 인정받기 어렵습니다.
그래서 가족끼리 거래하더라도 계약금과 잔금 등을 실제로 지급하고 계좌이체 내역을 남겨두는 것이 좋습니다.
매매계약서, 금융거래 내역, 대출 관련 서류 등도 함께 보관하면 도움이 됩니다.
가족끼리니까 대충 해도 되는 것이 아니라 가족끼리일수록 거래를 더 정확하게 해야 한다는 이야기입니다.
3. 시세보다 싸게 팔면 무조건 증여세가 나올까?
그렇지는 않습니다.
조금 싸게 팔았다고 해서 시세와 매매가격의 차액 전체에 곧바로 증여세가 붙는 것은 아닙니다.
부모와 자녀처럼 특수관계인 사이에서 부동산을 시가보다 낮게 거래한 경우에는 상속세 및 증여세법 제35조에 따른 저가양수 규정을 살펴봐야 합니다.
이때 중요한 기준이 있습니다.
시가의 30%와 3억원 중 적은 금액입니다.
시가와 실제 매매가격의 차이가 이 기준 이상이면 저가양수에 따른 증여세 과세 문제가 생길 수 있습니다.
증여재산가액은 원칙적으로 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액으로 계산합니다.
다만 이것은 저가양수에 따른 증여이익을 계산하는 기준이지, 가족 간 매매를 무조건 안전하게 해주는 허용 할인율은 아닙니다.
숫자로 보면 이해하기 쉽습니다.
4. 10억원짜리 아파트를 6억원에 아들에게 판다면?
부모가 가진 아파트의 세법상 시가가 10억원이라고 가정하겠습니다.
그런데 아들에게는 6억원에 팔았습니다.
계산해보면 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 시가 | 10억원 |
| 실제 매매가격 | 6억원 |
| 시가와 매매가격 차이 | 4억원 |
| 시가의 30% | 3억원 |
| 적용 기준금액 | 3억원 |
| 저가양수에 따른 증여재산가액 | 1억원 |
10억원짜리 집을 6억원에 샀으니 아들은 시세보다 4억원 저렴하게 산 셈입니다.
이때 기준금액 3억원을 차감하면 저가양수에 따른 증여재산가액은 1억원으로 계산됩니다.
하지만 여기서 주의할 점이 있습니다.
증여재산가액이 1억원이라고 해서 증여세를 반드시 1억원에 대한 세율만 적용해 계산하는 것은 아닙니다.
과거 부모에게 증여받은 재산이 있는지, 적용 가능한 공제는 얼마인지 등에 따라 실제 세금은 달라질 수 있습니다.
또한 아들이 6억원을 실제로 지급했는지, 그 돈을 어떻게 마련했는지도 확인해야 합니다.
5. ‘30%까지 싸게 팔아도 괜찮다’는 말은 조심하세요
인터넷에서 가족 간 부동산 거래를 검색하다 보면 이런 이야기를 볼 수 있습니다.
“부모가 자녀에게 집을 30% 싸게 팔아도 세금이 없다.”
하지만 이 말만 믿고 거래하면 위험합니다.
앞에서 설명한 30%와 3억원 기준은 자녀가 시세보다 저렴하게 부동산을 취득했을 때의 증여세 판단 기준입니다.
집을 파는 부모에게 적용되는 양도소득세 기준은 별도로 존재합니다.
특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 양도해 세금 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면, 실제 거래금액이 아니라 세법상 시가를 기준으로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
이때 중요한 기준은 일반적으로 시가와 거래가격의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인지 여부입니다.
단, 이 기준에 해당한다는 사실만으로 모든 거래의 양도소득세가 자동으로 늘어나는 것은 아닙니다. 부당행위계산 규정의 적용요건과 개별 거래상황을 함께 확인해야 합니다.
결국 부모와 자녀는 같은 아파트를 거래하더라도 서로 다른 세금 문제를 검토해야 합니다.
6. 10억원짜리 아파트를 9억원에 판다면?
이번에는 시가 10억원인 아파트를 아들에게 9억원에 팔았다고 가정해보겠습니다.
시가와 매매가격의 차이는 1억원입니다.
자녀의 저가양수 증여세 기준으로 보면 1억원은 앞서 설명한 기준금액 3억원보다 작습니다.
따라서 이 가격 차이만으로는 일반적인 저가양수 증여세 과세대상에 해당하지 않습니다.
하지만 부모의 양도소득세는 다르게 살펴봐야 합니다.
10억원의 5%는 5천만원입니다.
실제 가격 차이는 1억원이므로 5%를 넘습니다.
따라서 부모에게 양도소득세 부당행위계산 규정이 적용되는지 검토해야 합니다.
조건에 따라 부모가 실제로 받은 9억원이 아니라 시가 10억원을 기준으로 양도소득세를 계산해야 할 수도 있습니다.
물론 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 등에 따라 실제 납부세액은 달라질 수 있습니다.
여기서 꼭 기억할 점은 하나입니다.
자녀에게 증여세가 나오지 않는다고 해서 부모의 양도소득세까지 문제가 없는 것은 아닙니다.
7. 우리 아파트 시세는 무엇을 기준으로 할까?
가족 간 부동산 거래를 할 때는 아파트 시가부터 정확하게 확인해야 합니다.
그런데 시가라는 말도 생각보다 복잡합니다.
부동산 중개업소에서 8억원에 내놓았다고 해서 세법상 시가도 반드시 8억원인 것은 아닙니다.
세법에서는 일정한 평가기간과 요건에 따라 실제 매매사례가액이나 감정가액 등을 활용해 시가를 판단합니다.
아파트라면 같은 단지의 유사한 면적과 조건을 가진 주택의 거래사례도 중요한 자료가 될 수 있습니다.
다만 같은 평형이라고 해서 층수와 향, 거래시기 등의 차이를 무시하고 무조건 동일한 가격으로 평가하는 것은 아닙니다.
실제 거래가격을 알아보려면 국토교통부 실거래가 공개시스템을 참고할 수 있습니다.
다만 실거래가 조회 결과만으로 세법상 시가가 확정되는 것은 아니므로 실제 거래 전에는 세무전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.
8. 아들이 아파트 살 돈을 어디서 마련했는지도 중요합니다
부모가 아들에게 아파트를 5억원에 팔았다고 가정해보겠습니다.
매매계약서도 작성했고, 아들도 부모에게 5억원을 지급했습니다.
그런데 아들에게 그만한 소득이나 재산이 없다면 또 다른 문제가 생길 수 있습니다.
바로 자금출처입니다.
아들이 그동안 모은 예금으로 샀는지, 은행에서 대출받았는지, 기존 재산을 처분한 돈인지 설명할 수 있어야 합니다.
만약 부모가 아들에게 5억원을 먼저 주고, 아들이 그 돈으로 다시 부모의 아파트를 샀다면 어떻게 될까요?
아파트 매매와는 별개로 부모가 아들에게 준 5억원에 대한 증여세 문제가 생길 수 있습니다.
부모에게 돈을 빌려서 매매대금을 마련한 경우도 실제 차용인지, 상환능력과 상환내역이 있는지 등을 따져봐야 합니다.
단순히 차용증만 작성했다고 해서 모두 정상적인 대여로 인정되는 것은 아닙니다.
가족 간 부동산 거래에서는 집값뿐 아니라 실제 돈이 어디서 나왔고 어떻게 이동했는지가 중요합니다.
9. 증여와 매매, 어느 쪽이 세금을 덜 낼까?
이 부분은 부모와 자녀의 상황에 따라 달라집니다.
아파트를 자녀에게 넘기는 방법은 크게 증여와 매매로 나누어 생각할 수 있습니다.
증여는 부모가 대가를 받지 않고 자녀에게 재산을 넘기는 방식입니다.
매매는 자녀가 실제 돈을 지급하고 부모의 아파트를 사는 방식입니다.
증여할 때는 자녀의 증여세와 취득세 등을 살펴봐야 합니다.
매매할 때는 부모의 양도소득세, 자녀의 취득세, 저가거래에 따른 증여세 문제 등을 함께 검토해야 합니다.
특히 다음과 같은 조건에 따라 세금 차이가 커질 수 있습니다.
- 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지
- 아파트를 처음 얼마에 취득했는지
- 현재 세법상 시가는 얼마인지
- 자녀가 이미 주택을 소유하고 있는지
- 최근 10년 동안 자녀에게 증여한 재산이 있는지
- 아파트에 대출이나 전세보증금이 있는지
또한 증여받은 부동산을 자녀가 나중에 매도할 계획이라면 이월과세 규정 등도 검토할 필요가 있습니다.
따라서 단순히 증여세가 많다는 이유로 매매가 무조건 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
몇억원짜리 아파트라면 계약하기 전에 증여와 매매의 전체 세금을 비교해보는 것이 좋겠습니다.
10. 부모 입장에서는 세금보다 노후생활이 먼저입니다
저는 60대가 되면서 재산을 바라보는 생각도 조금 달라졌습니다.
젊을 때는 집을 마련하고 자녀를 키우는 일이 가장 큰 목표였습니다.
그런데 나이가 들수록 앞으로 내가 어떻게 생활할 것인가도 중요해집니다.
아파트 한 채가 재산의 대부분이라면 자녀에게 넘기는 시기를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.
앞으로 병원비가 얼마나 들어갈지, 생활비는 얼마나 필요할지 알 수 없기 때문입니다.
집을 줄여 이사하고 남은 돈을 노후자금으로 활용할 수도 있습니다.
그런데 세금을 조금 아끼겠다는 생각으로 자녀에게 집을 너무 일찍 넘겼다가 정작 부모의 생활이 어려워진다면 좋은 선택이라고 하기 어렵습니다.
부모 마음이야 자식에게 하나라도 더 보태주고 싶겠지요.
저 역시 자녀가 집을 마련한다고 하면 어떻게든 도와주고 싶은 마음부터 들 것 같습니다.
하지만 이제는 이런 생각도 하게 됩니다.
자녀에게 얼마를 남겨줄 것인가보다 내가 앞으로 살아갈 생활비를 먼저 지키는 것도 중요하다는 것입니다.
부모가 경제적으로 안정되어 있어야 자녀에게도 부담을 주지 않을 수 있으니까요.
11. 가족 간 아파트 거래 전에 꼭 확인하세요
실제로 자녀에게 아파트를 매매할 계획이라면 계약서를 작성하기 전에 다음 사항을 확인하는 것이 좋겠습니다.
- 아파트의 세법상 시가가 어느 정도인지 확인합니다.
- 시가와 실제 매매가격의 차이를 계산합니다.
- 자녀의 저가양수 증여세 과세 여부를 검토합니다.
- 부모의 양도소득세와 1세대 1주택 비과세 여부를 확인합니다.
- 자녀의 취득세와 자금출처를 살펴봅니다.
- 매매대금 지급 내역과 관련 증빙서류를 보관합니다.
특히 아파트에 전세보증금이나 담보대출이 있다면 채무 승계 여부에 따라 세금과 거래구조가 달라질 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.
12. 가족끼리일수록 돈은 정확하게
이번에 가족 간 부동산 거래를 알아보면서 가장 기억에 남은 것은 이것입니다.
부모가 자녀에게 아파트를 싸게 파는 것 자체가 무조건 불법인 것은 아닙니다.
하지만 단순히 매매계약서 한 장 작성한다고 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
실제로 매매대금을 주고받아야 하고, 자녀가 그 돈을 어떻게 마련했는지도 설명할 수 있어야 합니다.
또한 시세보다 얼마나 저렴하게 거래했는지에 따라 자녀의 증여세뿐 아니라 부모의 양도소득세도 달라질 수 있습니다.
부모 입장에서는 자식에게 조금이라도 더 보태주고 싶은 마음이 당연합니다.
하지만 몇억원짜리 재산을 옮기는 일인 만큼 서두르지 않았으면 좋겠습니다.
세금을 줄이는 것도 중요하지만 부모의 노후생활이 흔들리지 않는 선택인지 먼저 생각해야 합니다.
가족끼리일수록 돈은 정확하게, 거래 기록은 확실하게, 세금은 계약 전에 확인하기.
이 세 가지만 기억해도 불필요한 오해와 세금 문제를 줄이는 데 도움이 될 것입니다.
자녀에게 집을 물려주는 일도 중요하지만 부모와 자녀가 모두 마음 편하게 살아가는 것이 더 중요하지 않을까요?
참고자료
※ 이 글은 2026년 10월 기준 공개된 세법과 국세청 자료를 바탕으로 일반적인 내용을 쉽게 정리한 생활정보입니다. 실제 증여세·양도소득세·취득세는 부동산의 시가, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 기존 증여내역, 채무 승계 여부 및 거래방식 등에 따라 달라질 수 있습니다. 가족 간 부동산 거래를 실행하기 전에는 반드시 개별 세금 검토를 받으시기 바랍니다.
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