등기부등본 보는 법, 전세 사기 막는 핵심 확인 포인트

전세 계약을 앞두고 반드시 확인해야 하는 서류가 있습니다. 바로 등기부등본입니다.

등기부등본은 부동산의 신분증 같은 서류입니다. 집의 소유자가 누구인지, 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 압류나 경매 같은 위험 신호가 있는지 확인할 수 있습니다.

등기부등본은 언제 확인해야 할까

등기부등본은 집을 처음 볼 때 한 번, 계약 직전 한 번, 잔금 전 한 번 확인하는 것이 좋습니다. 며칠 사이에도 근저당권이 새로 설정되거나 소유권에 변동이 생길 수 있기 때문입니다.

집주인이나 중개인이 보여주는 오래된 등기부등본만 믿지 말고, 가능하면 본인이 직접 최신본을 발급받아 확인하는 습관이 필요합니다.

1. 표제부에서 주소와 면적 확인

표제부에는 집의 기본 정보가 나옵니다. 주소, 건물명, 동·호수, 면적, 건물 용도 등을 확인할 수 있습니다.

계약서에 적힌 주소와 등기부등본의 주소가 정확히 일치하는지 먼저 봐야 합니다. 비슷한 주소나 옆 동을 착각하는 경우도 있으니 작은 차이도 놓치지 않는 것이 좋습니다.

2. 갑구에서 소유자와 권리 문제 확인

갑구에는 소유권에 관한 내용이 나옵니다. 현재 소유자가 누구인지, 가압류나 가처분, 경매개시결정 같은 문제가 있는지 확인해야 합니다.

계약서에 적힌 임대인 이름과 갑구의 소유자 이름이 다르다면 반드시 이유를 확인해야 합니다. 대리 계약이라면 위임장, 인감증명서, 신분증 확인까지 필요합니다.

갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 같은 단어가 보인다면 계약을 서두르지 말고 전문가나 중개사에게 위험 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

3. 을구에서 근저당권 확인

을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 전세 계약에서는 특히 근저당권을 잘 봐야 합니다.

근저당권은 집을 담보로 대출을 받았다는 뜻입니다. 채권최고액은 실제 대출액보다 크게 잡히는 경우가 많지만, 세입자 입장에서는 보수적으로 보는 것이 좋습니다.

근저당권 금액과 내 전세보증금을 합쳤을 때 집값을 넘어가거나 집값에 너무 가까워진다면 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.

4. 선순위 권리와 세입자 확인

나보다 먼저 권리를 가진 사람이 있으면 경매 상황에서 그 사람이 먼저 배당받을 수 있습니다. 그래서 선순위 근저당권이나 선순위 세입자가 있는지 확인해야 합니다.

등기부등본에 전세권이 보이지 않더라도 실제 전입한 세입자가 있을 수 있습니다. 다가구주택이나 빌라 계약에서는 전입세대 열람 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 계약서 특약에 말소 조건 넣기

근저당권이 있는 집을 계약할 때는 “잔금일에 근저당권을 말소한다”는 조건을 특약으로 넣는 경우가 많습니다. 다만 특약만으로 끝나는 것이 아니라 실제 말소가 되었는지 잔금일에 확인해야 합니다.

말소 조건이 있는 계약은 잔금 지급과 말소 절차가 동시에 진행되는지, 중개사와 은행 절차가 제대로 맞춰져 있는지 반드시 확인해야 합니다.

계약 전 마지막 체크리스트

등기부등본 발급일이 최신인지 확인
계약서 주소와 등기부 주소가 일치하는지 확인
갑구의 소유자와 임대인이 같은지 확인
가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 여부 확인
을구의 근저당권과 채권최고액 확인
전세보증금과 선순위 권리를 합쳐도 안전한지 계산
필요하면 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

마무리

등기부등본은 처음 보면 어렵게 느껴지지만, 표제부·갑구·을구 순서로 보면 생각보다 확인할 부분이 분명합니다.

전세 계약은 마음에 드는 집을 찾는 일보다 내 보증금을 지키는 일이 먼저입니다. 계약 전 등기부등본을 직접 확인하는 습관만으로도 위험한 계약을 상당히 줄일 수 있습니다.

이 글은 전세 계약 전 등기부등본 확인 방법을 쉽게 정리한 참고용 글입니다. 실제 계약 전에는 최신 등기부등본과 보증보험 가능 여부, 중개사 설명을 함께 확인하시기 바랍니다.