안녕하세요. 1탄에서는 전세 계약 전 확인해야 할 기본 체크리스트를 알아봤습니다. 오늘 2탄에서는 등기부등본을 제대로 읽는 법을 상세하게 알려드리겠습니다. 등기부등본 한 장으로 수억 원의 보증금을 지킬 수 있습니다!
등기부등본이 뭔가요?
등기부등본은 부동산의 신분증이라고 생각하시면 됩니다. 집의 주인이 누구인지, 대출이 얼마나 있는지, 법적 문제가 있는지 등 모든 정보가 담겨 있습니다.
어떻게 발급받나요?
인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원이면 발급받을 수 있습니다. 공동인증서나 간편인증으로 로그인하고, 주소 검색해서 발급하면 1분이면 됩니다.
꼭 기억하세요!
등기부등본 발행일이 오늘 날짜인지 반드시 확인하세요. 한 달 전 등기부등본을 보여주면서 “변동 없어요”라고 하는 경우, 그 사이에 대출이 추가되었을 수 있습니다.
등기부등본의 3가지 구성
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 3개 부분으로 나뉩니다.
1. 표제부 – 집의 기본 정보
무엇을 확인하나요?
건물 주소가 맞는지, 면적이 계약서와 일치하는지, 건물 용도 (아파트, 다세대주택 등)를 확인합니다.
예시로 보면 이렇습니다
[표제부]
소재지번: 서울시 강남구 역삼동 123-45
건물명칭: OO아파트 101동
전유부분 면적: 85.00㎡
실제 보러 간 집의 주소와 면적이 일치하는지만 확인하면 됩니다. 표제부는 비교적 간단합니다.
2. 갑구 – 소유권 정보 (가장 먼저 볼 곳!)
갑구에는 누가 이 집을 소유하고 있는지, 그리고 법적 문제가 있는지가 나와 있습니다.
정상적인 갑구는 이렇게 생겼습니다
[갑구] (소유권에 관한 사항)
순위번호 / 등기목적 / 접수 / 권리자 및 기타사항
1 / 소유권이전 / 2023.3.15 / 소유자: 김철수
이렇게 소유권이전만 있으면 문제없습니다.
위험한 갑구는 이렇게 생겼습니다
[갑구] (소유권에 관한 사항)
순위번호 / 등기목적 / 접수 / 권리자 및 기타사항
1 / 소유권이전 / 2023.3.15 / 소유자: 김철수
2 / 가압류 / 2024.8.20 / 채권최고액: 5,000만원
3 / 경매개시결정 / 2025.1.3 / 사건번호: 2025타경1234
이런 단어가 보이면 위험합니다
가압류: 집주인이 빚이 있어서 재산을 묶어놓은 상태
가처분: 소유권 분쟁이 있는 상태
경매개시결정: 이미 경매가 진행 중
예고등기: 곧 경매가 시작될 예정
이런 단어가 하나라도 보이면 절대 계약하지 마세요!
소유자 이름도 꼭 확인하세요
계약서에 나온 집주인 이름과 갑구의 소유자 이름이 정확히 일치하는지 확인하세요. 간혹 실제 소유자가 아닌 사람이 집주인인 척 사기를 치는 경우도 있습니다.
실제 사례
최씨는 집을 보러 갔을 때 만난 사람이 “저는 집주인의 아들입니다. 아버지가 바쁘셔서 제가 계약을 대신 진행하겠습니다”라고 했습니다. 등기부등본을 확인하지 않고 계약했는데, 나중에 알고 보니 그 사람은 집주인의 아들도 아니고 전혀 관계없는 사기꾼이었습니다.
3. 을구 – 대출 정보 (가장 중요!)
을구에는 근저당권 설정, 즉 집주인이 받은 은행 대출 정보가 나와 있습니다. 전세 사기를 막는 가장 중요한 부분입니다.
을구 예시
[을구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
순위번호 / 등기목적 / 접수 / 권리자 및 기타사항
1 / 근저당권설정 / 2023.3.20 / 채권최고액: 2억 4천만원 / 채권자: KB국민은행
2 / 전세권설정 / 2023.6.1 / 전세금: 3억원 / 존속기간: 2023.6.1~2025.6.1
근저당권이 뭔가요?
집을 담보로 은행에서 대출받을 때 설정되는 권리입니다. 채권최고액은 실제 대출액보다 약 20% 높게 설정됩니다.
실제 대출액은 어떻게 계산하나요?
채권최고액 2억 4천만원 ÷ 1.2 = 실제 대출액 약 2억원
이렇게 계산하시면 됩니다.
근저당권이 여러 개 있다면?
을구에 근저당권이 2개, 3개 나오는 경우도 있습니다. 이럴 때는 모두 합산해야 합니다.
예시:
1순위 근저당권: 채권최고액 2억 4천만원 (실제 약 2억)
2순위 근저당권: 채권최고액 1억 2천만원 (실제 약 1억)
합계: 실제 대출액 약 3억원
안전한 전세인지 계산하는 법
이제 가장 중요한 계산을 해봅시다!
예시 1 – 안전한 경우
매매가: 5억원
근저당권(대출): 2억원
내 전세보증금: 2억원
합계: 4억원 (매매가의 80%)
결과: 안전합니다!
예시 2 – 위험한 경우
매매가: 5억원
근저당권(대출): 3억원
내 전세보증금: 2억 5천만원
합계: 5억 5천만원 (매매가의 110%)
결과: 깡통전세! 매우 위험합니다!
안전 기준은 이렇습니다
근저당권 + 전세보증금이 매매가의 70% 미만이면 안전
근저당권 + 전세보증금이 매매가의 80% 미만이면 보통
근저당권 + 전세보증금이 매매가의 80% 이상이면 위험
근저당권 + 전세보증금이 매매가의 90% 이상이면 매우 위험
선순위 세입자 확인하기
선순위 세입자가 뭔가요?
나보다 먼저 전세 계약을 한 세입자를 말합니다. 집이 경매로 넘어가면, 선순위 세입자가 먼저 보증금을 받고 남은 금액으로 내가 보증금을 받습니다.
을구에서 확인하는 방법
[을구]
1 / 근저당권설정 / 채권최고액: 2억원
2 / 전세권설정 / 전세금: 2억 5천만원 (선순위 세입자)
3 / 전세권설정 / 전세금: 2억원 (내가 여기)
합계: 6억 5천만원
매매가가 5억원이라면? 깡통전세입니다!
주의하세요!
을구에 전세권설정이 있으면 선순위 세입자가 있다는 뜻입니다. 하지만 모든 세입자가 전세권설정을 하는 건 아니므로, 전입세대 열람도 해봐야 합니다.
전입세대 열람이란?
해당 주소지에 전입신고가 되어 있는 모든 사람의 명단을 확인하는 것입니다. 주민센터에 가서 “전입세대 열람 신청합니다”라고 하면 발급해줍니다.
준비물:
신분증
전세계약서
수수료 300원
전입세대 열람에서 확인할 것:
현재 그 집에 다른 세입자가 살고 있는지
다른 세입자가 있다면 전입신고일과 확정일자를 확인해서 누가 선순위인지 파악
실제 사례
이씨는 집주인이 “지금 비어있는 집이에요”라고 했지만, 전입세대 열람을 해보니 다른 세입자가 전입신고가 되어 있었습니다. 알고 보니 선순위 세입자가 3억 원 보증금으로 살고 있었고, 이씨가 2억 5천만 원으로 계약하려던 집은 깡통전세였습니다.
근저당권 말소 여부 확인하기
근저당권 말소가 뭔가요?
집주인이 대출을 다 갚으면 근저당권을 없애는 절차를 말합니다. 을구에 “근저당권말소”라고 표시됩니다.
이렇게 보입니다
[을구]
1 / 근저당권설정 / 2020.3.20 / 채권최고액: 2억원
2 / 근저당권말소 / 2024.12.1 / (대출 다 갚음)
이렇게 말소되었다면 그 대출은 이제 없는 것이니 안전합니다.
주의할 점
근저당권이 말소되었는지 꼼꼼히 확인하세요. 간혹 오래된 근저당권은 말소되었는데 집주인이 최근에 다시 대출을 받아서 새로운 근저당권이 생긴 경우도 있습니다.
등기부등본 실전 체크리스트
계약 전 프린트해서 하나씩 확인하세요!
발행일이 오늘 날짜인가?
표제부 주소와 면적 확인
갑구에 소유자 이름이 계약서와 정확히 일치하는가?
갑구에 가압류, 가처분, 경매개시결정이 없는가?
을구에 근저당권 금액 확인 (여러 개면 모두 합산)
(근저당권 + 내 보증금)이 매매가의 70% 미만인가?
을구에 선순위 전세권설정이 있는가?
주민센터에서 전입세대 열람 했는가?
등기부등본 실전 팁
팁 1: 등기부등본은 직접 발급받기
집주인이나 중개사가 준 등기부등본만 믿지 말고, 본인이 직접 인터넷등기소에서 발급받으세요. 위조나 수정된 서류를 받는 경우도 있습니다.
팁 2: 계약 당일에 다시 한번 확인
계약 일주일 전에 등기부등본을 확인했더라도, 계약 당일에 다시 한번 발급받아 확인하세요. 그 사이에 새로운 근저당권이 생길 수 있습니다.
팁 3: 잘 모르겠으면 법무사에게 물어보기
등기부등본을 봐도 이해가 안 된다면, 가까운 법무사 사무실에 가서 “이 집 전세 계약해도 될까요?”라고 물어보세요. 보통 1~2만 원 정도면 상담해줍니다.
팁 4: HUG 보험 가입 가능 여부로 한 번 더 확인
HUG 웹사이트에서 보험 가입 가능 여부를 조회해보세요. 보험 가입이 안 된다면 그 집은 위험하다는 신호입니다.
이런 경우는 어떻게 하나요? (Q&A)
Q1. 근저당권이 있는데 집주인이 “곧 다 갚을 거예요”라고 하면?
“다 갚으시면 근저당권말소 등기 해주세요. 그 이후에 계약하겠습니다”라고 하세요. 말만 믿고 계약하면 안 됩니다.
Q2. 집주인이 “은행 대출은 있지만 매달 잘 갚고 있어요”라고 하면?
대출을 잘 갚고 있는지가 중요한 게 아닙니다. 나중에 못 갚게 될 수도 있고, 갑자기 사정이 생길 수도 있습니다. 근저당권 + 내 보증금이 매매가의 70%를 넘는지만 확인하세요.
Q3. 집주인이 여러 채를 보유하고 있는 건물주인데?
건물주라고 해서 무조건 안전한 건 아닙니다. 여러 채에 깡통전세를 돌리는 사기꾼도 있습니다. 각 집마다 등기부등본을 따로 확인해야 합니다.
Q4. 집이 너무 마음에 드는데 등기부등본이 조금 위험해 보이면?
아무리 집이 마음에 들어도 등기부등본이 위험하면 포기하세요. 수억 원의 보증금이 날아갈 수 있습니다. 좋은 집은 또 나옵니다.
다음 시간 예고
2탄에서는 등기부등본 읽는 법을 알아봤습니다.
3탄에서는 이런 내용을 다룰 예정입니다
청약 가점 계산하는 법
무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 점수 계산
청약 당첨 확률 높이는 실전 팁
내 집 마련을 위한 장기 전략
3탄에서 만나요!
마무리하며
등기부등본은 아는 만큼 보입니다.
등기부등본 한 장(1,000원)이 수억 원의 보증금을 지킬 수 있습니다. 5분만 투자해서 꼼꼼히 확인하세요.
갑구는 소유자와 법적 문제를, 을구는 대출과 선순위 세입자를 확인하는 곳입니다. 이것만 기억하시면 등기부등본의 80%는 이해하신 겁니다.
여러분의 안전한 주거생활을 응원합니다!
궁금하신 점이 있으시면 언제든 국토교통부 콜센터(1599-0001)나 가까운 법무사 사무실에 문의하시면 친절하게 안내받을 수 있습니다.
관련 사이트
인터넷등기소: www.iros.go.kr
HUG 주택도시보증공사: www.khug.or.kr
정부24: www.gov.kr