나이가 60대를 넘어서니 아파트 한 채를 바라보는 마음도 예전과는 달라집니다.
젊었을 때는 내 집을 마련하는 것이 가장 큰 목표였는데, 이제는 언젠가 이 집을 자녀에게 어떻게 물려줘야 할지 생각하게 됩니다.
저도 아들이 결혼하고 가정을 꾸리니 이런 생각을 해본 적이 있습니다.
“나중에 아들에게 아파트를 물려준다면 세금은 얼마나 나올까? 부모가 내야 할까, 아들이 내야 할까?”
처음에는 부모가 자녀에게 집을 주는 것이니 명의만 바꾸면 되는 줄 알았습니다. 그런데 알아보니 생각보다 간단한 문제가 아니었습니다.
아파트를 증여하면 증여세뿐 아니라 취득세도 발생하고, 집값에 따라 자녀가 준비해야 할 돈이 상당할 수 있기 때문입니다.
오늘은 시세 5억원짜리 아파트를 아들에게 증여한다고 가정하고 취득세가 얼마나 나오는지 알아보겠습니다.
아파트를 증여하면 취득세는 누가 낼까?
가장 먼저 궁금했던 부분입니다. 부모가 아들에게 아파트를 증여하면 취득세는 누가 내야 할까요?
정답은 아파트를 증여받는 아들이 납부하는 것이 원칙이라는 것입니다.
취득세는 부동산을 취득한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 돈을 주고 아파트를 매입하는 경우뿐 아니라 부모에게 무상으로 증여받는 경우에도 취득세가 발생합니다.
부모가 아파트를 공짜로 물려주더라도 자녀 입장에서는 부동산을 새로 취득한 것이기 때문입니다.
| 구분 | 의미 |
|---|---|
| 증여세 | 재산을 무상으로 받은 것에 대한 세금 |
| 취득세 | 아파트 소유권을 취득한 것에 대한 세금 |
따라서 증여세를 냈다고 취득세가 없어지는 것은 아닙니다.
5억원 아파트를 아들에게 증여하면 취득세는 얼마일까?
가장 궁금한 부분이라 실제 금액으로 계산해 보겠습니다. 시가인정액이 5억원인 아파트를 성인 아들에게 증여한다고 가정하겠습니다.
일반적인 주택 증여 취득세율은 3.5%입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 시가인정액 | 5억원 |
| 일반 증여 취득세율 | 3.5% |
| 취득세 | 1,750만원 |
5억원 × 3.5% = 1,750만원
5억원짜리 아파트를 증여받는다면 일반 세율 기준으로 취득세만 1,750만원이 나옵니다. 그런데 이것이 전부는 아닙니다.
취득세 외에도 지방교육세와 경우에 따라 농어촌특별세가 추가됩니다. 일반 세율이 적용되는 사례에서 지방교육세는 0.3%, 농어촌특별세는 과세 대상인 경우 0.2%를 적용해 계산할 수 있습니다.
| 구분 | 전용 85㎡ 이하 | 전용 85㎡ 초과 |
|---|---|---|
| 취득세 | 1,750만원 | 1,750만원 |
| 지방교육세 | 150만원 | 150만원 |
| 농어촌특별세 | 비과세 | 100만원 |
| 합계 | 1,900만원 | 2,000만원 |
※ 시가인정액 5억원, 일반 증여 취득세율을 적용한 단순 계산입니다. 중과세율이나 감면 등 특별한 사정은 반영하지 않았습니다.
이렇게 계산해 보니 아파트를 무상으로 물려받더라도 아들은 취득 관련 세금으로 약 1,900만~2,000만원을 준비해야 할 수 있습니다. 여기에 증여세와 등기 관련 비용은 별도입니다.
아파트 시세가 아니라 공시가격으로 계산하면 안 될까?
저도 처음에는 이런 생각이 들었습니다. “아파트 시세는 5억원이지만 공시가격은 그보다 낮으니 공시가격으로 취득세를 계산하면 되는 것 아닐까?”
하지만 현재 부동산 증여 취득세는 원칙적으로 시가인정액을 기준으로 계산합니다.
시가인정액에는 일정 요건에 따른 매매사례가액이나 감정가액 등이 반영될 수 있습니다.
따라서 아파트 시세가 5억원이라고 해서 언제나 정확히 5억원이 과세표준이 되는 것은 아니지만, 단순히 공시가격만 적용한다고 생각해서도 안 됩니다.
실제 증여를 계획한다면 관할 시·군·구청 세무부서에 과세표준부터 확인하는 것이 좋겠습니다.
같은 5억원 아파트인데 취득세가 12%까지 나올 수도 있을까?
이 부분은 특히 조심해야 합니다. 일반적인 증여 취득세율은 3.5%이지만, 조정대상지역에 있는 일정 요건의 주택을 증여하면 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.
예를 들어 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여하는 경우 중과 대상인지 확인해야 합니다.
다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 등 법에서 정한 경우에는 중과 대상에서 제외될 수 있습니다.
만약 시가인정액 5억원인 주택에 취득세율 12%가 적용된다면 취득세만 6천만원입니다. 일반 세율의 1,750만원과 비교하면 차이가 상당합니다.
그러므로 아파트가 어느 지역에 있는지, 증여자의 주택 보유 상황이 어떤지 반드시 확인해야 합니다.
아들이 이미 아파트를 가지고 있다면?
아들이 결혼해 이미 아파트 한 채를 가지고 있다면 부모의 집을 증여받는 것이 더 고민될 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 아들이 집을 가지고 있다는 사실만으로 무조건 증여 취득세 12%가 적용되는 것은 아니라는 점입니다.
증여 취득세 중과 여부는 조정대상지역 여부, 주택의 공시가격, 증여자의 주택 보유 상황과 법정 예외 등을 종합적으로 판단해야 합니다.
또한 아들이 집을 증여받으면 이후 재산세와 종합부동산세 등 보유세에도 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 현재 자녀 명의로 된 주택이 있다면 증여하기 전에 세금이 어떻게 달라지는지 확인해야 합니다.
부모가 취득세까지 대신 내주면 괜찮을까?
부모 마음은 다 비슷하지 않을까 싶습니다. 아들에게 아파트를 물려주면서 세금까지 부담시키기는 미안한 마음이 들 수 있습니다. “집을 주는 김에 취득세도 내가 내주면 되지 않을까?”
그런데 이 부분도 조심해야 합니다. 부모가 자녀가 부담해야 할 취득세를 대신 내주면 그 금액 역시 별도의 증여로 판단될 수 있습니다.
이미 아파트를 증여받아 증여재산공제를 사용했다면 세금을 대신 내준 금액에 대해 추가 증여세 문제가 발생할 수도 있습니다.
따라서 부모가 취득세까지 지원하려면 단순히 돈을 대신 내주기보다 전체 증여금액과 세금을 함께 계산해 보는 것이 좋습니다.
취득세는 언제까지 내야 할까?
아파트를 증여받았다면 취득세 신고와 납부기한도 알아두어야 합니다.
일반적인 증여에 따른 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.
예를 들어 2026년 10월 15일에 증여로 취득했다면 원칙적인 신고·납부기한은 2027년 1월 말까지입니다.
다만 기한의 마지막 날이 공휴일 등에 해당하면 관련 규정에 따라 기한이 달라질 수 있습니다. 증여세 신고기한과 취득세 신고기한도 각각 확인해야 합니다.
취득세는 부동산 소재지 관할 지방자치단체에 신고하며, 위택스 등을 통해 관련 내용을 확인할 수 있습니다.
아들에게 집을 물려주기 전 제가 먼저 생각할 것
이번에 취득세를 알아보면서 세금보다 먼저 생각해야 할 부분이 있다는 것을 느꼈습니다. 바로 부모의 노후생활과 자녀의 경제적인 형편입니다.
요즘은 아파트 한 채가 있다고 해도 생활이 넉넉한 것은 아닙니다. 주택담보대출이 남아 있을 수도 있고, 매달 관리비와 생활비, 병원비도 들어갑니다.
60대에는 아직 일을 하면서 수입이 있을 수 있지만 앞으로 언제까지 지금처럼 벌 수 있을지는 알 수 없습니다.
그런데 아파트를 자녀에게 미리 증여하면 소유권은 자녀에게 넘어갑니다. 부모가 계속 그 집에 살 수 있는지, 나중에 생활비가 필요하면 집을 처분할 수 있는지도 생각해야 합니다.
저는 아들에게 무엇인가 해주고 싶은 마음도 크지만, 부모가 노후에 경제적으로 불안해지지 않는 것도 중요하다고 생각합니다.
집을 물려주는 시기보다 부모와 자녀가 모두 부담 없이 생활할 수 있는지가 더 중요한 문제일 수 있습니다.
마무리하며
처음에는 아파트를 아들에게 증여하면 증여세만 생각하면 되는 줄 알았습니다. 하지만 알아보니 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세까지 따져봐야 했습니다.
시가인정액 5억원짜리 아파트를 일반적인 조건으로 증여하면 취득 관련 세금만 약 1,900만~2,000만원이 발생할 수 있습니다. 여기에 증여세까지 더하면 자녀가 준비해야 할 돈은 훨씬 커질 수 있습니다.
부모가 자녀에게 재산을 물려주는 일은 단순히 명의를 바꾸는 문제가 아니라는 생각이 듭니다.
저라면 아들에게 아파트를 증여하기 전에 세금이 얼마인지, 아들이 그 세금을 감당할 수 있는지, 그리고 제 노후생활에는 문제가 없는지부터 충분히 살펴보겠습니다.
자녀를 위한 마음으로 시작한 일이 부모와 자녀 모두에게 경제적인 부담이 되지 않았으면 좋겠습니다.
참고자료
※ 이 글은 2026년 10월 기준 일반적인 세금 정보를 바탕으로 작성했습니다. 계산에 사용한 사례는 이해를 돕기 위한 가정이며 실제 납부세액은 과세표준, 지역, 주택 보유 상황, 감면 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.